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施永青:香港北京上海深圳的房子为什么那么贵?!
发表时间 :2018/02/05 20:10:44     阅读 :

原标题:与施永青谈房地产

12月初的香港,气候温和,街景怡丽。从地铁中环站出来,走100多米,就能到达皇后大道中18号的新世界大厦,中原集团总部就在这座大厦之中。

进入大厦,穿过曲折的办公区,我被引入中原集团主席兼总裁施永青的办公室。这是时隔十年后,我第二次在香港见到施永青。

施永青的办公室与十年前一样,不到20平米,略显狭长。在他座椅背后的墙上,挂着一幅战国时的《沧浪之水歌》:沧浪之水清兮,可以濯我缨。沧浪之水浊兮,可以濯我足。

在对面的墙上挂着一幅国画《南津关》,南津关雄壮非常,是长江三峡的起始点,也是中国大陆一二级平台的分界点。“水至此而夷,山至此而陵”。长江出南津关,便摆脱了高峡深谷的束缚,开始进入辽阔的中、下游平原。

宁波籍、上海生、香港人的施永青身材高大。他操一口粤腔国语,温文尔雅,慈目透剑气,温语藏机锋。

我们从香港的房价聊起。

1、香港的房子为什么那么贵?!

问题老套而又敏感,施先生并无回避,亦无玄谈,而是扎扎实实列出了几条理由,这些理由你似乎早有感觉但又不愿或不敢承认。

施永青说,人们觉得香港房价高,是因为香港人平均收入的增加并没有与房价的上涨同步。在香港这种城市,房价不必反映大部分居民的购买力,它对应的是“用家”。

从市场供需来看,香港房子的买家也不可能是所有居民。香港每年的新房供应量只有约20000套。这个数字在曾荫权年代更低,年均10000套左右,最低曾至8000套。

但香港有250万个家庭,供需比率还不到1%,或者说,只要不到1%、甚至0.8%的家庭买得起,也就可以了。

即便按照这个比率,也会有20万到30万个家庭买房,但只有2万套的供应量。怎么办?市场经济用价格来分配资源,房价就只有涨到其中90%以上的家庭买不起,或是不愿买的程度。

或许应该这样说,现在的房价的确很多人买不起,但这个“很多人”之外的人数,也绝对可以把新增供应量给消化掉。更何况,现在香港的房子,很多甚至也不是卖给“用家”,而是卖给投资者的。

所以,现在香港的房价反映的其实是投资者的偏好和实力。

投资者考虑最多的,不是房子的实际用途,甚至不是运营用途,而是值不值得进行资金配置。如果投资者现时的偏好是房产,那就会有大量资金涌入。

从历史经验上看,在黄金、债券、股票和房产之中,投向香港房产的资金回报率是最亮丽的。得手后的投资者们觉得自己是高手,会有成功的路径依赖,于是会再加码。

另外一个误区,是人们总将房价与收入增长挂钩。

房产是投资性商品,而不是消耗性商品。消耗性商品当然要看新增收入的情况,收入增加,大家会吃好用好一点,否则就节俭一点。房子有投资功能,房价反映的是人们积累财富之后,再进行配置和转换的结果。

说到国家整体财富增长,每年发达国家能有3%,发展中国家能有5%,都是相当惊艳的了,更不用说中国内地的6.5%以上了。但投在房产上面的远不止是新增财富,存量财富“移动”的能量往往比新增财富大许多。

如果呆板地按照国民财富的增长来观测房价,那你对房价的上涨,怎么也不会想得通。

2017年香港的经济增长达到3.7%,并不算低。而且要特别注意一种不均衡:收入的中位数增长并不快,但高收入人群的收入增长更快。如前所述,这部分高收入人群的绝对人数,就足以将香港每年的新房供应吞掉。

笔者认为,至少内地的一线城市,正在复制香港房价故事。

2、为什么不增加供应?

首先是有房价下跌社会不稳的前车之鉴。

在1997年香港回归及东南亚金融风暴过后,香港政府推出每年供应八万五套居屋,导致供应大增,香港房价从1997年底到2003年第三季度,一直在跌,最多跌去70%。供房的香港人变成负资产,就是欠银行的钱,比手里房子的价值还高。

当时的供应量高到多少呢?2000年供应的新房套数达到10万套(包括福利性住房),现在才是4万多。

彼时,不只出现负资产,因为政府的土地卖地少,土地收入就会减少,公务员还曾出现过减薪潮。

据笔者所知,这次房价下跌引起香港社会的激烈反弹,后来香港特首董建华,未完成第二任期即辞职,与此亦有关系。所以,香港政府一直忌惮增加供应,拖低房价。

除此之外,人们对香港的印象是地少人多,土地不够用。但令人吃惊的是,其实香港有大量土地,其中40%是郊野公园。

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